Sprzedaż wierzytelności zabezpieczonej hipoteką
Wierzytelność zabezpieczoną hipoteką sprzedaje się umową cesji, a hipoteka przechodzi na kupującego razem z długiem. Przelew staje się skuteczny dopiero po wpisie nabywcy do księgi wieczystej, więc podpis zbywcy musi być notarialnie poświadczony. Za taki dług kupujący płaci zwykle więcej niż za niezabezpieczony, bo poza dłużnikiem ma jeszcze nieruchomość, z której może się zaspokoić.
Ten tekst jest dla firmy albo prywatnego pożyczkodawcy, który ma niespłaconą pożyczkę, fakturę albo ugodę zabezpieczoną hipoteką i chce dostać pieniądze teraz, zamiast prowadzić egzekucję z nieruchomości przez dwa lata. Piszemy, ile taki dług jest wart, jak policzyć zabezpieczenie i jak przebiega sprzedaż.
Czy można sprzedać wierzytelność zabezpieczoną hipoteką?
Tak. Wierzytelność pieniężną przenosisz umową przelewu (art. 509 Kodeksu cywilnego), a hipoteka idzie za nią z mocy prawa: nie da się przenieść wierzytelności hipotecznej bez hipoteki ani hipoteki bez wierzytelności (art. 79 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Ten sam przepis wymaga do przelewu wpisu w księdze wieczystej. Dopóki sąd wieczystoksięgowy nie wpisze nabywcy, przelew nie wywołuje skutku.
Zgoda dłużnika ani właściciela nieruchomości nie jest potrzebna, chyba że umowa pożyczki albo umowa handlowa wyraźnie zakazuje przelewu. Dłużnika trzeba za to zawiadomić o zmianie wierzyciela, tak jak przy każdej cesji.
Ile jest warta wierzytelność hipoteczna
Kupujący liczy dwie rzeczy osobno: szansę na spłatę przez samego dłużnika i to, co odzyska z nieruchomości, jeśli dłużnik nie zapłaci. Ta druga część decyduje o różnicy w cenie względem zwykłego długu.
Wartość zabezpieczenia zależy od tak zwanej wolnej wartości nieruchomości. Licytacja komornicza zaczyna się od trzech czwartych sumy oszacowania, a druga licytacja od dwóch trzecich (art. 965 i art. 983 Kodeksu postępowania cywilnego). Z ceny uzyskanej na licytacji najpierw pokrywa się koszty egzekucji i hipoteki wpisane wcześniej, w tym zwykle hipotekę banku, a dopiero potem Twoją.
| Pozycja | Przykład |
|---|---|
| Suma oszacowania domu przez biegłego | 900 000 zł |
| Cena wywołania na drugiej licytacji (2/3) | 600 000 zł |
| Hipoteka banku na pierwszym miejscu | 450 000 zł |
| Zostaje na kolejne hipoteki, przed kosztami egzekucji | 150 000 zł |
| Twoja wierzytelność z hipoteką na drugim miejscu | 120 000 zł |
W tym przykładzie zabezpieczenie pokrywa cały dług nawet przy sprzedaży domu z drugiej licytacji. Gdyby kredyt bankowy wynosił 550 000 zł, na Twoją hipotekę zostałoby około 50 000 zł i kupujący policzyłby zabezpieczenie tylko do tej kwoty. Przy hipotece na trzecim albo czwartym miejscu za rozbudowanym kredytem dług wycenia się prawie jak niezabezpieczony.
Punkt wyjścia z jawnych reguł wyceny
Kalkulator na górze tej strony liczy widełki tak, jakby dług nie miał zabezpieczenia, bo sam nie widzi księgi wieczystej ani operatu. Dla wierzytelności 120 000 zł od spółki, 6 do 12 miesięcy po terminie, bez wyroku, to 26 400 do 46 200 zł. Z tytułem wykonawczym z klauzulą wykonalności: 34 320 do 60 060 zł. Hipotekę z realną wolną wartością kupujący dolicza w swojej ofercie, dlatego przy dobrze udokumentowanym zabezpieczeniu oferty wychodzą powyżej tych widełek. Reguły są opisane na stronie wycena wierzytelności.
Co sprawdza kupujący przed złożeniem oferty
- Dział IV księgi wieczystej. Kolejność hipotek, ich kwoty i to, czy Twoja hipoteka jest wpisana, a nie tylko złożony wniosek.
- Wartość nieruchomości. Aktualny operat szacunkowy, jeśli go masz, albo przynajmniej dane do porównania cen transakcyjnych w okolicy. Stary operat z daty udzielenia pożyczki ma ograniczoną wagę.
- Dział III. Wpisy o wszczęciu egzekucji przez innych wierzycieli, służebności i prawa, które obniżają cenę na licytacji, na przykład dożywocie.
- Kim jest dłużnik. Spółka z KRS, jednoosobowa firma czy osoba prywatna, czy działa i czy nie ma postępowania upadłościowego. Spółkę dłużnika możesz wcześniej sprawdzić w KRS i na białej liście VAT po NIP, zanim kupujący zrobi to za Ciebie.
- Tytuł wykonawczy. Akt notarialny z poddaniem się egzekucji (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego) albo nakaz zapłaty z klauzulą skraca drogę do komornika o wiele miesięcy.
Jak sprzedać wierzytelność hipoteczną krok po kroku
- Wyślij dłużnikowi wezwanie do zapłaty. Na giełdzie oferta przechodzi weryfikację, gdy od wezwania minęło co najmniej 30 dni, a od terminu płatności 60 dni.
- Przygotuj umowę, z której wynika dług, dowód wypłaty albo wykonania, aktualny odpis księgi wieczystej, akt ustanowienia hipoteki i tytuł wykonawczy, jeśli go masz.
- Wpisz dług w kalkulatorze, żeby zobaczyć widełki bez zabezpieczenia, i przeczytaj, jak przebiega sprzedaż długu. Dokumenty pokazujesz kupującemu dopiero po podpisaniu umowy poufności.
- Porównaj oferty. Kupujący z doświadczeniem w egzekucji z nieruchomości wycenia hipotekę wyżej niż ten, który kupuje głównie faktury.
- Podpisz umowę cesji z podpisem poświadczonym notarialnie. Podstawą może być nasz wzór umowy cesji wierzytelności, uzupełniony o postanowienie o przejściu hipoteki i zgodę na wpis nabywcy do księgi.
- Kupujący składa wniosek o wpis zmiany wierzyciela hipotecznego i wysyła dłużnikowi zawiadomienie o cesji. Cenę dostajesz zgodnie z umową, najczęściej przy podpisaniu albo po złożeniu wniosku o wpis.
Sprzedaż wierzytelności hipotecznej czy egzekucja z nieruchomości
| Egzekucja z nieruchomości | Sprzedaż na giełdzie | |
|---|---|---|
| Ile dostajesz | Do całości z odsetkami, jeśli licytacja pokryje Twoją hipotekę | Cena z oferty kupna |
| Kiedy | Opis i oszacowanie, dwie licytacje, przybicie, plan podziału, zwykle od roku w górę | Po podpisaniu umowy cesji |
| Koszty po drodze | Zaliczki na biegłego i ogłoszenia, opłata egzekucyjna | Abonament, bez prowizji od ceny |
| Ryzyko | Brak nabywcy na licytacji, spadek cen, skargi dłużnika | Przechodzi na kupującego |
Egzekucja z nieruchomości ma sens, gdy masz czas, tytuł wykonawczy i wysoką wolną wartość. Sprzedaż wygrywa, gdy potrzebujesz gotówki w bieżącym roku, gdy przed Tobą stoi duża hipoteka banku albo gdy nie chcesz prowadzić postępowania, w którym dłużnik mieszka w zajętym domu. Porównanie z innymi drogami odzyskiwania długu opisuje poradnik ile kosztuje sprzedaż długu.
Czy przedawniony dług z hipoteką da się sprzedać?
Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie odbiera wierzycielowi prawa do zaspokojenia się z nieruchomości (art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), z wyjątkiem odsetek i innych świadczeń ubocznych. Taki dług ma więc wartość, ale tylko do wysokości zabezpieczenia. Na naszej giełdzie wystawiasz wyłącznie wierzytelności nieprzedawnione, z zapasem co najmniej 60 dni do końca terminu, żeby kupujący zdążył z pozwem. Jeśli termin się kończy, wystaw ofertę teraz albo przerwij bieg przedawnienia pozwem. Terminy dla poszczególnych rodzajów faktur zebraliśmy na stronie przedawnienie faktury między przedsiębiorcami.
Jakich długów z hipoteką nie przyjmujemy
Nie przyjmujemy wierzytelności spornych, długów od dłużników w upadłości lub restrukturyzacji według Krajowego Rejestru Zadłużonych, umów zakazujących przelewu i samych hipotek bez wymagalnego długu. Hipoteka zabezpieczająca kredyt, który nie jest jeszcze wymagalny, nie jest długiem do sprzedaży. Pełne warunki są w zasadach giełdy.
Od czego zacząć
Wpisz kwotę, wiek długu, status sądowy i typ dłużnika w kalkulatorze na górze strony. Zobaczysz widełki bez zabezpieczenia, czyli dolną granicę rozmowy z kupującym. Potem pobierz aktualny odpis księgi wieczystej i policz wolną wartość tak jak w tabeli wyżej. Jeśli dłużnik jest spółką, a dług ma już wyrok, zobacz też stronę sprzedaż długu po wyroku sądowym.