Sprzedaż wierzytelności budowlanych, gdy generalny wykonawca nie płaci podwykonawcom
Roboty odebrane, faktura wystawiona, a generalny wykonawca przesuwa płatność na „po rozliczeniu z inwestorem”. Fakturę za roboty możesz sprzedać firmie windykacyjnej albo funduszowi, a dalej z wykonawcą i inwestorem rozlicza się już kupujący.
3 lata
przedawnienie robót
0%
prowizji od ceny
od 500 zł
kwota faktur
Wpisz fakturę za roboty w kalkulatorze i zobacz widełki ceny. Wynik od razu, bez zakładania konta.
W skrócie
Podwykonawca, któremu generalny wykonawca nie płaci, może sprzedać fakturę za odebrane roboty innej firmie i dostać pieniądze po podpisaniu umowy cesji. Za zgłoszone roboty solidarnie z wykonawcą odpowiada też inwestor (art. 647¹ Kodeksu cywilnego), co czyni taki dług atrakcyjnym dla kupujących. Roszczenie przedawnia się po trzech latach, ale każdy kwartał zwłoki obniża cenę.
Kto płaci podwykonawcy, gdy generalny wykonawca milczy
Na budowie pieniądze płyną z góry na dół. Gdy zatrzymają się u generalnego wykonawcy, prawo pozwala sięgnąć piętro wyżej, do inwestora.
Inwestor
Płaci wykonawcy za całą inwestycję. Za zgłoszone roboty podwykonawcy odpowiada solidarnie.
Generalny wykonawca
Twój dłużnik. Płaci podwykonawcom z pieniędzy od inwestora albo z własnej kasy.
Podwykonawca
Ty. Wykonałeś i oddałeś roboty, masz protokół odbioru i fakturę po terminie.
Dalszy podwykonawca
Twoje własne ekipy. Za ich roboty odpowiadasz solidarnie Ty, wykonawca i inwestor.
Odpowiedzialność inwestora nie jest automatyczna. Działa, gdy szczegółowy przedmiot Twoich robót zgłoszono mu na piśmie przed rozpoczęciem prac, a on w ciągu 30 dni nie złożył sprzeciwu, albo gdy Ciebie i Twój zakres opisano w umowie inwestora z wykonawcą. Zgłoszenie i sprzeciw wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, więc liczy się papier z potwierdzeniem doręczenia, a nie rozmowa na budowie.
Kiedy inwestor odpowiada za zapłatę podwykonawcy
Od tego zależy, czy kupujący dostaje jednego dłużnika, czy dwóch. Dwóch dłużników solidarnych to wyższa szansa na odzyskanie pieniędzy i zwykle lepsza oferta.
| Sytuacja | Inwestor odpowiada |
|---|---|
| Pisemne zgłoszenie przed rozpoczęciem robót, brak sprzeciwu w 30 dni | Tak, za zgłoszony zakres |
| Podwykonawca i zakres robót wpisane w umowę inwestora z wykonawcą | Tak, bez osobnego zgłoszenia |
| Inwestor złożył pisemny sprzeciw w terminie | Nie |
| Zgłoszenie po rozpoczęciu robót albo tylko ustnie | Nie za roboty sprzed zgłoszenia |
| Dostawa materiałów bez wykonania robót | Nie, przepis dotyczy robót budowlanych |
| Zamówienie publiczne z zaakceptowaną umową podwykonawczą | Zamawiający płaci bezpośrednio (art. 465 Prawa zamówień publicznych) |
Kwotowo odpowiedzialność inwestora obejmuje wynagrodzenie za zgłoszone roboty i nie przekracza wynagrodzenia, które sam należy się wykonawcy za ten zakres.
Ile zapłacą za fakturę za roboty budowlane
Widełki policzyły te same jawne reguły, których używa wycena wierzytelności. Ostatni wiersz pokazuje, co zmienia nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności.
Reguły nie dodają nic za odpowiedzialność inwestora, bo zależy ona od dokumentów, których kalkulator nie widzi. Kupujący czyta zgłoszenie i umowę po umowie poufności i to on wycenia drugiego dłużnika. Pokazane widełki są więc punktem wyjścia, a dobrze udokumentowane zgłoszenie bywa powodem, dla którego oferta wychodzi wyżej.
| Faktura | Kwota | Widełki ceny |
|---|---|---|
| Roboty wykończeniowe dla generalnego wykonawcy, spółka z o.o., 4 miesiące po terminie | 38 000 zł | 11 400 zł do 19 000 zł |
| Instalacje elektryczne, wykonawca w formie jednoosobowej firmy, 5 miesięcy po terminie | 14 500 zł | 3 920 zł do 6 530 zł |
| Stan surowy hali, spółka z o.o., 10 miesięcy po terminie | 126 000 zł | 27 720 zł do 48 510 zł |
| Ta sama hala z nakazem zapłaty z klauzulą wykonalności | 126 000 zł | 36 040 zł do 63 060 zł |
Pozew przeciw wykonawcy i inwestorowi czy sprzedaż faktury
| Pozew przeciw obu | Firma windykacyjna | Sprzedaż na giełdzie | |
|---|---|---|---|
| Koszt na start | Opłata od pozwu, przy kwotach ponad 20 000 zł 5 procent wartości, plus pełnomocnik | Zwykle brak albo opłata wstępna | Bez prowizji od ceny |
| Ile dostajesz | Całość z odsetkami, jeśli egzekucja się uda | Odzyskana kwota minus prowizja | Cena z oferty kupna, z góry |
| Kiedy pieniądze | Po wyroku i egzekucji, często ponad rok przy sporze o wady | Gdy dłużnik zapłaci | Po podpisaniu umowy cesji |
| Kto ryzykuje | Ty | Ty | Kupujący |
| Relacja z wykonawcą | Spór sądowy z kontrahentem, od którego masz kolejne zlecenia | Wezwania w Twoim imieniu | Z wykonawcą rozlicza się nowy wierzyciel |
Pozew opłaca się, gdy wykonawca i inwestor mają majątek, a Ty masz czas i nie liczysz na kolejne kontrakty z tym wykonawcą. Prowizję firmy windykacyjnej rozkładamy na części w poradniku ile bierze firma windykacyjna. Gdy masz już nakaz zapłaty przeciw wykonawcy, zobacz sprzedaż długu po wyroku.
Kaucje, kary umowne i zakaz cesji
Na budowie wykonawca rzadko mówi wprost „nie zapłacę”. Częściej zatrzymuje kaucję, nalicza kary albo powołuje się na wady.
Na giełdę trafia tylko dług wymagalny i niesporny. Kaucja zatrzymana na okres rękojmi staje się długiem dopiero po terminie zwrotu, więc sprzedaj wymagalną resztę teraz, a kaucję później. Jeśli wykonawca potrącił kary umowne albo zgłosił wady, sporna część zostaje poza ofertą, a niesporną możesz sprzedać od razu.
Uczciwie o tym, czego nie przyjmujemy: faktur z umów podwykonawczych, które zakazują przelewu wierzytelności, wykonawców w upadłości albo restrukturyzacji według Krajowego Rejestru Zadłużonych oraz kar umownych bez wyroku. Zakaz cesji to w umowach dużych wykonawców standard, więc przeczytaj paragraf o przelewie, zanim zaczniesz. Pełną listę warunków opisują zasady giełdy.
Jak sprzedać fakturę za roboty budowlane w czterech krokach
-
01
Wezwanie do zapłaty
Wyślij je do wykonawcy, a przy zgłoszonych robotach także do inwestora. Oferta przechodzi weryfikację, gdy od wezwania minęło 30 dni, a od terminu płatności 60 dni.
-
02
Dokumenty budowy
Umowa podwykonawcza, protokół odbioru, faktura i zgłoszenie do inwestora z potwierdzeniem doręczenia. Pokazujesz je tylko kupującemu, nie publicznie.
-
03
Oferty kupna
Firmy windykacyjne i fundusze podpisują umowę poufności, czytają dokumenty i proponują kwotę. Wybierasz najlepszą albo żadną.
-
04
Cesja i zapłata
Podpisujecie umowę cesji z wzoru, kupujący płaci Ci bezpośrednio i zawiadamia wykonawcę oraz inwestora o zmianie wierzyciela.
Gotowy wzór umowy jest pod adresem umowa cesji wierzytelności, a pismo do wykonawcy i inwestora w zakładce zawiadomienie o cesji. Rekompensata za koszty odzyskiwania należności zostaje przy Tobie, bo ustawa zakazuje jej zbycia.
Ekipa wykończeniowa
Gładzie i malowanie na osiedlu za 38 000 zł, protokół podpisany, wykonawca płaci „po rozliczeniu etapu”. Protokół odbioru i faktura wystarczą do sprzedaży, bez wizyty u prawnika.
Firma instalacyjna na kilku budowach
Zaległe faktury od dwóch generalnych wykonawców, każda z innym terminem. Takie faktury najczęściej sprzedaje się jako jeden portfel, jedną umową cesji.
Wykonawca stanu surowego
Nakaz zapłaty z klauzulą przeciw wykonawcy, komornik jeszcze nie ruszył. Klauzula podnosi widełki o 30 procent, a kupujący z własnym działem prawnym może od razu wejść z egzekucją.
Pytania o sprzedaż wierzytelności budowlanych
Ile procent wartości płacą kupujący przy różnych długach, opisuje ile kosztuje sprzedaż długu. Gdy jeszcze nie pozwałeś wykonawcy, przeczytaj o sprzedaży długu bez wyroku.
Co zrobić, gdy generalny wykonawca nie płaci podwykonawcy?
Wyślij wezwanie do zapłaty do wykonawcy i, jeśli zgłoszenie podwykonawcy było skuteczne, także do inwestora, bo odpowiada solidarnie. Dolicz odsetki za opóźnienie w transakcjach handlowych i rekompensatę. Gdy obaj milczą, masz trzy drogi: pozew przeciw obu, zlecenie firmie windykacyjnej albo sprzedaż faktury za roboty na giełdzie długów.
Czy inwestor odpowiada za długi wykonawcy wobec podwykonawcy?
Tak, ale tylko za roboty budowlane zgłoszone mu na piśmie przed rozpoczęciem prac (albo opisane w jego umowie z wykonawcą), jeśli w ciągu 30 dni nie złożył sprzeciwu (art. 647¹ Kodeksu cywilnego). Odpowiedzialność obejmuje wynagrodzenie za zgłoszony zakres i nie przekracza wynagrodzenia wykonawcy za te roboty.
Czy można sprzedać wierzytelność z umowy o roboty budowlane?
Tak. Wynagrodzenie za wykonane i odebrane roboty to zwykła wierzytelność pieniężna, którą przenosisz umową cesji (art. 509 Kodeksu cywilnego) bez zgody wykonawcy. Wyjątek to umowa podwykonawcza, która zakazuje przelewu albo uzależnia go od zgody. Taki zakaz w umowach generalnych wykonawców zdarza się często, więc sprawdź go przed sprzedażą.
Jak długo przedawnia się wynagrodzenie za roboty budowlane?
Roszczenie przedsiębiorcy o zapłatę za roboty budowlane przedawnia się po trzech latach, a koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego (art. 118 Kodeksu cywilnego). Krótszy, dwuletni termin z art. 646 dotyczy umowy o dzieło, a nie umowy o roboty budowlane. Przy wycenie wybierz więc fakturę za usługę.
Ile można dostać za fakturę za roboty budowlane?
Według jawnych reguł wyceny faktura od spółki 2 do 6 miesięcy po terminie to orientacyjnie 30 do 50 procent wartości, a 6 do 12 miesięcy po terminie 20 do 35 procent. Prawomocny nakaz zapłaty podnosi cenę o 20 procent, klauzula wykonalności o 30. Solidarna odpowiedzialność inwestora to argument, który kupujący wycenia w swojej ofercie.
Czy kaucję gwarancyjną można sprzedać?
Dopiero wtedy, gdy stanie się wymagalna, czyli po terminie zwrotu z umowy i bez zgłoszonych wad. Kaucja zatrzymana na okres rękojmi to jeszcze nie dług, więc nie trafi na giełdę. Wymagalną resztę wynagrodzenia możesz sprzedać od razu, a kaucję osobno, gdy wykonawca nie zwróci jej w terminie.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży faktury za roboty budowlane?
Umowa podwykonawcza z ceną i terminem płatności, protokół odbioru robót podpisany przez wykonawcę, faktura, wezwanie do zapłaty wysłane co najmniej 30 dni wcześniej oraz, jeśli chcesz pokazać odpowiedzialność inwestora, pisemne zgłoszenie z potwierdzeniem doręczenia. Faktura musi być wymagalna od co najmniej 60 dni.
Sprzedaj fakturę za roboty i wróć na budowę
Widełki w minutę, bez konta.